Nachverdichtung im Immobilienrecht Berlin erfordert spezialisierte juristische Expertise. Die komplexen bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen des Baugesetzbuchs (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie die landesspezifischen Vorgaben der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) stellen Eigentümer, Projektentwickler und Investoren vor erhebliche Herausforderungen.
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Rechtliche Rahmenbedingungen der Nachverdichtung
Die aktuelle Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt macht Nachverdichtung zu einem zentralen Thema der Projektentwicklung. Die rechtliche Grundlage bildet dabei primär § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile). Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Der Bau-Turbo: § 246e BauGB
Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 wurde der neue § 246e BauGB eingeführt, der sogenannte Bau-Turbo. Diese bis zum 31. Dezember 2030 befristete Sonderregelung ermöglicht weitreichende Abweichungen vom bestehenden Bauplanungsrecht für Vorhaben, die der Schaffung von Wohnraum dienen.
Mit Zustimmung der Gemeinde kann von den Vorschriften des BauGB sowie der aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften (insbesondere BauNVO) abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Der Bau-Turbo erfasst nach § 246e Abs. 1 BauGB drei Vorhabensarten:
- die Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude
- die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude zur Schaffung neuer Wohnungen
- die Nutzungsänderung baulicher Anlagen zu Wohnzwecken
Die Genehmigung kann bereits nach einer dreimonatigen Prüfphase durch die Gemeinde erfolgen.
Maß der baulichen Nutzung: § 17 BauNVO
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) regelt in § 17 die Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung. Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 23. Juni 2021 wurden die bisherigen Obergrenzen zu Orientierungswerten umgestaltet, was eine flexiblere Nachverdichtung ermöglicht. Die Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete (WA) betragen: Grundflächenzahl (GRZ) 0,4 und Geschossflächenzahl (GFZ) 1,2.
In Kerngebieten (MK) liegt die GFZ-Obergrenze bei 3,0. Nur in Wochenendhausgebieten und Ferienhausgebieten dürfen diese Werte gemäß § 17 Satz 2 BauNVO nicht überschritten werden.
Berliner Bauordnung (BauO Bln)
Die Bauordnung für Berlin (BauO Bln) wurde zuletzt durch das Schneller-Bauen-Gesetz am 22. Dezember 2024 umfassend novelliert. Wesentliche Erleichterungen für Nachverdichtungsprojekte umfassen:
| Paragraph | Regelung |
|---|---|
| § 39 Abs. 4 BauO Bln | Dachausbauten und Aufstockungen mit bis zu zwei Geschossen ohne Aufzugspflicht |
| § 48 BauO Bln | Erleichterungen für Umnutzungen im Bestand zu Wohnraum |
| § 62 BauO Bln | Genehmigungsfreistellung für Dachgeschossänderungen zu Wohnzwecken |
| § 58 BauO Bln | Bauantragskonferenzen für wichtige Bauvorhaben ab 50 Wohneinheiten |
| § 69 BauO Bln | Verbindliche Prüf- und Bearbeitungsfristen für Behörden |
Denkmalschutz bei Nachverdichtungsprojekten
Das Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) vom 24. April 1995, zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 11. Dezember 2024 (GVBl. S. 614), regelt den Schutz von Baudenkmalen, Denkmalbereichen, Gartendenkmalen und Bodendenkmalen. Nach § 11 Abs. 1 DSchG Bln darf ein Denkmal nur mit Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde in seinem Erscheinungsbild verändert, ganz oder teilweise beseitigt oder instand gesetzt werden.
Gemäß § 11 Abs. 2 DSchG Bln bedarf auch die Veränderung der unmittelbaren Umgebung eines Denkmals der Genehmigung, wenn diese sich auf den Zustand oder das Erscheinungsbild des Denkmals auswirkt (Umgebungsschutz). Das Schneller-Bauen-Gesetz hat in § 10 DSchG Bln klargestellt, dass Belange des Denkmalschutzes in der Umgebung nur noch berücksichtigt werden, wenn die Gestaltung der Umgebung für das Denkmal von wesentlich prägender Bedeutung ist.
Zuständig sind als Untere Denkmalschutzbehörde die zwölf Bezirksämter Berlins sowie die Stiftung Preußische Schlösser und Gärten Berlin-Brandenburg. Das Landesdenkmalamt Berlin (LDA) fungiert als Denkmalfachbehörde. In Dissensfällen zwischen Unterer Denkmalschutzbehörde und Denkmalfachbehörde ist der Vorgang gemäß § 6 DSchG Bln innerhalb von zwei Wochen der obersten Denkmalschutzbehörde vorzulegen, die ihrerseits innerhalb von zwei Wochen zu entscheiden hat.
Erweiterte Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten
Das novellierte BauGB bietet verschiedene Instrumente zur Erleichterung der Nachverdichtung:
§ 31 Abs. 3 BauGB:
Ermöglicht Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus, nunmehr auch in mehreren vergleichbaren Fällen (nicht nur im Einzelfall). Aufstockungen und Erweiterungen von Gebäuden können quartierweise oder stadtweit ermöglicht werden, ohne Bebauungsplanänderung.
§ 34 Abs. 3a BauGB:
Erlaubt Abweichungen vom Erfordernis des Einfügens bei Änderungen an Bestandsgebäuden (nicht nur Wohngebäuden), wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird.
§ 34 Abs. 3b BauGB (neu):
Mit Zustimmung der Gemeinde (§ 36a BauGB) kann auch bei Errichtung eines Wohngebäudes vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Wohnungseigentumsrecht und Teilungserklärung
Die Verwaltung von Immobilien nach erfolgreicher Nachverdichtung erfordert fundierte Kenntnisse im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), zuletzt geändert durch das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen vom 10. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306). Die Begründung von Wohnungseigentum erfolgt nach § 8 WEG durch Teilungserklärung: Der Eigentümer eines Grundstücks erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, wobei mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
Für die Teilung sind erforderlich: eine notariell beurkundete Teilungserklärung mit Zuordnung der Einheiten und Gemeinschaftsordnung, ein vom Bauamt bestätigter Aufteilungsplan sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß § 3 Abs. 3 WEG. Die Grundbucheintragung erfolgt mit Anlage eigener Wohnungsgrundbücher nach § 7 WEG.
Mieterschutz und Umwandlungsschutz
Im Bereich des Mietrechts ergeben sich durch Nachverdichtung oft komplexe Fragestellungen. Der Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB wurde durch das Bau-Turbo-Gesetz um fünf Jahre verlängert und gilt nunmehr bis zum 31. Dezember 2030. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne von § 201a BauGB (dessen Verordnungsermächtigung ebenfalls bis Ende 2031 verlängert wurde) bedarf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer Genehmigung.
Das Genehmigungserfordernis gilt gemäß § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB n. F. nicht für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, oder wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden.
Steuerliche Aspekte
Bei Immobilientransaktionen in Berlin ist die Grunderwerbsteuer zu beachten. Der Steuersatz beträgt in Berlin seit dem 1. Januar 2014 unverändert 6,0 Prozent des Kaufpreises (Rechtsgrundlage: Berliner Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 20. Dezember 2006, GVBl. S. 1182). Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids zu zahlen. Ohne Zahlung wird keine Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbucheintragung ausgestellt.
Die enge Zusammenarbeit zwischen Rechtsanwälten und Steuerberatern ermöglicht die Entwicklung steueroptimierter Strukturen. Bei Share-Deal-Transaktionen kann unter Umständen die Grunderwerbsteuer vermieden werden, sofern weniger als 90 Prozent der Gesellschaftsanteile übernommen werden. Der Gesetzgeber hat jedoch die Regelungen hierzu mit dem Grunderwerbsteuergesetz sukzessive verschärft.
Due Diligence bei Nachverdichtungsprojekten
Rechtssichere Strukturierung von Nachverdichtungsprojekten
Grundbuchrechtliche Prüfung
Analyse der Eigentumsverhältnisse, Belastungen (Abteilung II und III des Grundbuchs), Dienstbarkeiten und Baulasten
Bauplanungsrechtliche Analyse
Prüfung ob das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB), im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegt
Denkmalschutz und Altlasten
Prüfung des Denkmalschutzes durch Einsichtnahme in die Landesdenkmalliste Berlin sowie Bewertung etwaiger Altlasten und Baulastenverzeichnisse
Fazit
Die Komplexität des Berliner Immobilienrechts macht spezialisierte rechtliche Beratung unverzichtbar. Die jüngsten Gesetzesänderungen, insbesondere § 246e BauGB (Bau-Turbo), das Berliner Schneller-Bauen-Gesetz sowie die Novellierung der BauO Bln, schaffen neue Möglichkeiten für Nachverdichtungsprojekte. Nur durch fundierte Expertise in den einschlägigen Rechtsgebieten (BauGB, BauNVO, BauO Bln, WEG, DSchG Bln, Mietrecht) lassen sich Nachverdichtungsprojekte rechtssicher strukturieren und wirtschaftliche Potenziale optimal ausschöpfen.