Was bedeuten die Leistungsphasen der HOAI für Bauherren? Sie bestimmen, was der Architekt bei einem Bauprojekt konkret leisten muss und wie sein Honorar sich berechnet. Die HOAI 2021 teilt die Architektenleistung bei Gebäuden in neun Phasen ein, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung; § 3 Abs. 1 HOAI definiert die Grundleistungen als regelmäßig zur ordnungsgemäßen Auftragserfüllung erforderliche Leistungen.
Sie planen ein Bauprojekt oder erhalten eine Architektenrechnung, die Sie nicht einordnen können? Welche Leistungen in den einzelnen HOAI-Phasen konkret geschuldet sind, entscheidet über Honorar, Haftung und Nachtragsrisiken. Im Folgenden klären wir, was die Leistungsphasen der HOAI umfassen, wann Besondere Leistungen gesondert vereinbart werden müssen und was bei Pflichtverletzungen gilt.
Ein ausführendes Unternehmen übernimmt Ausbauarbeiten auf Grundlage von Unterlagen, die das beauftragte Architekturbüro vor Baubeginn übergeben hat. Nach Abnahme hält der Auftraggeber einen erheblichen Teil der Vergütung zurück und wirft dem Unternehmen vor, die Leistungen mangelhaft erbracht zu haben. Bei näherer Durchsicht der übergebenen Pläne zeigt sich: Die Unterlagen entsprechen dem Stand einer Entwurfsplanung, nicht einer ausführungsreifen Planung nach Anlage 10 HOAI 2021. Der Unternehmer hatte Lücken im Bauablauf durch eigene planerische Entscheidungen geschlossen, weil ihm eine vollständige Planungsgrundlage fehlte.
Wer als ausführendes Unternehmen in diese Situation gerät, steht vor einem zweistufigen Problem: Der eigene Vergütungsanspruch ist blockiert, und die rechtliche Einordnung, wessen Planungsverantwortung betroffen ist, fehlt noch vollständig. Ohne fachkundige Analyse der beauftragten HOAI-Leistungsphasen lässt sich kaum belegen, dass die Ursache nicht in der Ausführung, sondern in lückenhaften Unterlagen liegt.
Ein Blick in die gesetzlichen Grundlagen zeigt, wie die HOAI diese Verantwortungsbereiche voneinander abgrenzt.
Grundleistungen und Besondere Leistungen: Was die HOAI als geschuldet festlegt
Um zu verstehen, woraus diese Verantwortung konkret entsteht, lohnt ein Blick auf den gesetzlichen Rahmen: Die HOAI 2021 unterscheidet zwischen Grundleistungen nach § 3 Abs. 1, die regelmäßig zur ordnungsgemäßen Auftragserfüllung erforderlich sind, und Besonderen Leistungen nach § 3 Abs. 2, die ausdrücklich vereinbart werden müssen.
Was ist automatisch geschuldet, was nicht?
Grundleistungen entstehen nicht durch Verhandlung: Wer einen Architekten mit einer bestimmten Leistungsphase beauftragt, erhält sie als Teil des vereinbarten Honorars. Besondere Leistungen hingegen, etwa eine vertiefte Bestandsuntersuchung oder eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, entstehen nur durch ausdrückliche Vereinbarung und werden gesondert vergütet.
§ 3 Abs. 1 HOAI definiert die Grundleistungen als Leistungen, die regelmäßig zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags erforderlich sind. § 3 Abs. 2 HOAI regelt, dass daneben Besondere Leistungen vereinbart werden können, die gesondert zu beauftragen und zu vergüten sind. § 3 HOAI
Für Gebäude und Innenräume regelt Anlage 10 HOAI 2021 den konkreten Leistungsinhalt aller neun Phasen. Diese Anlage ist das Herzstück jeder Haftungsabgrenzung im Architektenrecht: Steht dort eine Leistung als Grundleistung, war sie ohne weiteres Zutun des Bauherrn vom Architekten geschuldet.
Planungsverantwortung im Vertrag prüfen
Entscheidend ist nicht nur, welche Leistungsphasen beauftragt wurden, sondern auch, ob der Architektenvertrag Grundleistungen abweichend geregelt hat. Schriftliche Vereinbarungen, Nachträge und Besprechungsprotokolle gehen der HOAI-Standardstruktur im Einzelfall vor.
Was diese Grundstruktur in den frühen Phasen des Bauablaufs konkret bedeutet, zeigt der nächste Abschnitt.
Was gehört in die ersten vier Planungsphasen vor dem Baubeginn?
Doch was bedeutet das für die ersten vier Planungsschritte? Die Leistungsphasen 1 bis 4 bilden das Fundament jedes Bauprojekts, bevor mit der Ausführung begonnen wird.
LPH 1 und 2: Grundlagenermittlung und Vorplanung
In der Grundlagenermittlung (LPH 1) klärt der Architekt die Aufgabenstellung, führt eine Ortsbesichtigung durch und dokumentiert die Ergebnisse. Die Vorplanung (LPH 2) umfasst als Grundleistung die Kostenschätzung nach DIN 276 und erste Entwurfskonzepte. Beide Leistungen sind ohne gesonderte Vereinbarung geschuldet.
LPH 3 und 4: Entwurfs- und Genehmigungsplanung
Die Entwurfsplanung (LPH 3) vertieft das Konzept unter Einbeziehung aller Fachbeteiligten. Die Kostenberechnung nach DIN 276 ist hier eine Grundleistung. In der Genehmigungsplanung (LPH 4) stellt der Architekt die Bauantragsunterlagen zusammen und koordiniert die Einreichung bei den Behörden.
Genau hier wird es kritisch: Ab Leistungsphase 5 steigen die Anforderungen an die Vollständigkeit der Unterlagen erheblich.
Wenn Pläne nicht ausführungsreif sind: Welche Haftungsfragen entstehen in Leistungsphase 5?
In der Ausführungsplanung (LPH 5) schuldet der Architekt vollständige, ausführungsreife Unterlagen, also Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:50, die es dem ausführenden Unternehmen ermöglichen, ohne eigene planerische Ergänzungen zu bauen. Werden stattdessen Unterlagen übergeben, die dem Stand einer Entwurfsplanung entsprechen, entsteht eine Verantwortungslücke.
Das Unternehmen ist gezwungen, eigene planerische Entscheidungen zu treffen, für die es keine vertragliche Grundlage hat. Diese Entscheidungen können ihm nachträglich als Ausführungsfehler angelastet werden, selbst wenn die eigentliche Ursache in der lückenhaften Planungsgrundlage liegt.
Der Wendepunkt im Streit
Bei näherer Prüfung der Unterlagen zeigt sich, was im Bauablauf tatsächlich vorgelegen hat: Die übergebenen Pläne enthielten keine vollständige Ausführungsplanung im Sinne von Anlage 10 HOAI 2021. Erforderliche Konstruktionsdetails fehlten, Entscheidungen mussten im laufenden Bauablauf ohne ausreichende Grundlage getroffen werden.
Das Beweisproblem ist zweischichtig: Zum einen muss belegt werden, welchen Planungsstand die Unterlagen zum Zeitpunkt der Übergabe hatten. Zum anderen muss die Kausalität zwischen lückenhafter Planung und dem behaupteten Mangel nachvollziehbar dargelegt werden. Ohne diese Grundlage bleibt der Mängelvorwurf schwerlich zu entkräften.
Wer auf einen Vergütungseinbehalt antwortet, ohne die HOAI-Leistungsphasen zuvor fachkundig eingeordnet zu haben, riskiert, durch eigene Erklärungen die Abgrenzung zwischen Planungs- und Ausführungsverantwortung dauerhaft zu erschweren. Jede schriftliche Stellungnahme sollte erst nach rechtlicher Einordnung erfolgen.
Doch neben der inhaltlichen Abgrenzung stellt sich immer auch die Frage, bis wann solche Mängel geltend gemacht werden müssen.
Wann erlöschen Ansprüche bei Planungsmängeln und Ausführungsfehlern?
Selbst wenn ein Planungsmangel eindeutig feststeht, entscheidet der richtige Zeitpunkt der Geltendmachung darüber, ob Ansprüche noch durchsetzbar sind.
Unterschiedliche Ausgangspunkte für die Verjährung
Bei Planungsleistungen des Architekten gelten die werkvertraglichen Gewährleistungsfristen nach BGB. Die Abnahme der Architektenleistung ist dabei der entscheidende Fristauslöser, nicht die Abnahme des Bauwerks selbst. Für Ansprüche aus Mängeln am Bauwerk gilt nach § 634a BGB eine fünfjährige Verjährungsfrist ab Abnahme.
Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren Mängelansprüche bei einem Bauwerk grundsätzlich in fünf Jahren ab Abnahme; dies gilt nach gängiger Einordnung auch für werkbezogene Architekten- und Ingenieurleistungen. § 634a BGB
Wer einen Planungsmangel als Ursache eines Ausführungsproblems geltend machen will, muss daher auch klären, wann die Architektenleistung abgenommen wurde und ob Verjährungsfristen für Planungsansprüche noch offen sind.
Frühe Dokumentation als entscheidende Weichenstellung
Bautagesberichte, Schriftverkehr über den Eingang von Planungsunterlagen und schriftliche Rügen zum Planungsstand sind keine bloßen Formalitäten. Sie sichern die Fähigkeit, Verjährungsfristen überhaupt einhalten und Haftungsabgrenzungen belastbar begründen zu können.
Die nächsten Schritte zeigen, was Bauherren und ausführende Unternehmen in dieser Situation konkret tun können.
Was können Bauherren und ausführende Unternehmen bei lückenhafter Planung tun?
Aus diesen typischen Konstellationen lässt sich ein klares Vorgehen ableiten. Das ausführende Unternehmen sichert systematisch den tatsächlichen Planungsstand zum Zeitpunkt der Übergabe: welche Unterlagen wann eingegangen sind, welche Details gefehlt haben, welche Entscheidungen deshalb eigenständig getroffen werden mussten. Bautagesberichte und übergebene Planunterlagen werden im Zeitverlauf dokumentiert, Planungslücken werden schriftlich gerügt.
Das Ergebnis dieser Dokumentation: Die Haftungsabgrenzung zwischen Planungs- und Ausführungsverantwortung ist nachvollziehbar dargelegt. Der Auftraggeber kann nicht mehr pauschal auf Ausführungsfehler verweisen, ohne auf die übergebene Planungsgrundlage eingehen zu müssen.
Für Bauherren gilt das Spiegelbild: Wer sicherstellen will, dass der Architekt seine Grundleistungen vollständig erbracht hat, prüft nach jeder Phase, ob die vereinbarten Unterlagen und Ergebnisse tatsächlich vorliegen, bevor die nächste Phase freigegeben wird.
Vergütungseinbehalt erhalten oder Mängelvorwurf wegen Planungsfragen? Meixelsberger Legal prüft, welche Leistungsphasen nach HOAI beauftragt und vollständig erfüllt wurden, und legt die Verantwortungsabgrenzung schriftlich dar.
Die häufigsten Fragen aus der Praxis fassen die wichtigsten Punkte noch einmal zusammen.
Häufige Fragen zu HOAI-Leistungsphasen und Planungsverantwortung
Was bedeutet das in konkreten Situationen? Die häufigsten Fragen im Überblick:
Was ist der Unterschied zwischen Entwurfsplanung (LPH 3) und Ausführungsplanung (LPH 5)?
Die Entwurfsplanung legt Gestaltung, Konstruktion und Materialien grundsätzlich fest. Die Ausführungsplanung überführt diese Grundsätze in vollständige, maßstabsgerechte Zeichnungen, die ein ausführendes Unternehmen ohne weitere planerische Ergänzungen umsetzen kann. Unterlagen aus LPH 3 als Grundlage für die Ausführung zu verwenden ist eine typische Quelle späterer Haftungsstreitigkeiten im Architektenrecht.
Kann ein ausführendes Unternehmen Vergütungsansprüche geltend machen, wenn Planungsunterlagen unvollständig waren?
Die Frage, ob lückenhafte Unterlagen einen Anspruch auf Minderung oder Schadensersatz begründen, hängt von der konkreten Kausalität ab. Lässt sich nachweisen, dass der behauptete Mangel aus der Planungslücke folgt und nicht aus der Ausführung selbst, verändert sich die rechtliche Ausgangslage erheblich. Eine pauschale Einbehaltung empfiehlt sich nicht ohne vorherige rechtliche Prüfung.
Was gilt, wenn der Architekt gleichzeitig die Bauüberwachung (LPH 8) innehatte?
In Leistungsphase 8 trägt der Architekt die Verantwortung für Koordination, Terminverfolgung und Überwachung der Ausführungsqualität. Einen ausführlichen Überblick zur Reichweite dieser Pflichten bietet der Beitrag Bauüberwachungspflicht des Architekten: Was gilt?.
Lagen Planungsmängel vor, die er als Bauleiter hätte erkennen und beheben müssen, kann eine Pflichtverletzung auf beiden Planungsebenen vorliegen. Diese Doppelperspektive, werkvertraglich nach VOB/B und planungsrechtlich nach HOAI, ist für die Haftungsabgrenzung besonders relevant.
Wie lange hat man Zeit, Planungsmängel eines Architekten geltend zu machen?
Die Verjährung richtet sich nach dem Zeitpunkt der Abnahme der Architektenleistung. Da dieser Zeitpunkt häufig nicht eindeutig dokumentiert ist, empfiehlt sich eine frühzeitige rechtliche Einschätzung, bevor Fristen unbemerkt ablaufen und Ansprüche erlöschen.
„Solange die Haftungsabgrenzung zwischen Planungs- und Ausführungsverantwortung nicht schriftlich geklärt ist, trägt das ausführende Unternehmen den Mängelvorwurf allein. Das ist das strukturelle Risiko in vielen Baustreitigkeiten."
Sie haben Planungsunterlagen erhalten, die Ihrer Einschätzung nach nicht ausführungsreif waren, oder stehen einem Vergütungseinbehalt gegenüber? Meixelsberger Legal bewertet Ihre Situation aus beiden Vertragsperspektiven, werkvertraglich nach VOB/B und planungsrechtlich nach HOAI, und legt die Verantwortungsabgrenzung belastbar schriftlich dar.
Rechtsquellen zur Einordnung
Milan Meixelsberger
Milan Meixelsberger berät Akteure der Immobilienwirtschaft in Berlin. Im Fokus stehen wirtschaftlich belastbare Lösungen für Immobilienrecht, Bau- und Architektenrecht sowie strategische Vertrags- und Konfliktfragen.
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