Wer zahlt bei einer Gewerbeimmobilie für die Ladeinfrastruktur, und was gehört in den Mietvertrag? Fehlt eine Regelung, bleibt der Mieter oft ohne Ladepunkt, obwohl der Vermieter gesetzlich handeln muss. Eigentümer neuer Nichtwohngebäude mit mehr als sechs Stellplätzen sind nach § 7 GEIG verpflichtet, jeden dritten Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur auszurüsten; das GEIG begründet aber keinen direkten zivilrechtlichen Mieteranspruch.
Sie sind Eigentümer oder Mieter einer Gewerbeimmobilie und fragen sich, wer für Ladeinfrastruktur zahlt und was der Mietvertrag dazu sagen sollte? Ohne klare Vertragsklausel bleibt der Mieter rechtlich auf sich gestellt, weil das GEIG keinen direkten zivilrechtlichen Anspruch begründet. Im Folgenden klären wir, welche gesetzlichen Pflichten Eigentümer treffen, wie Mietverträge diese umsetzen sollten und welche Fallstricke drohen.
Ein Eigentümer verwaltet ein Gewerbeobjekt mit mehreren Stellplätzen und gewerblichen Mietern mit unterschiedlich langen Restlaufzeiten. Als einer der Mieter Ladepunkte für Elektrofahrzeuge fordert und sich dabei auf allgemeine Modernisierungspflichten beruft, gerät die Situation schnell in eine Pattstellung: Der Mietvertrag schweigt zur Frage der Ladeinfrastruktur vollständig, und die Nebenkostenvereinbarung enthält keine Aussage zu Netzanschlusskosten. Was zunächst wie eine überschaubare Meinungsverschiedenheit wirkt, entpuppt sich als rechtliches Mehrschichtenproblem.
Um diese Frage zu beantworten, lohnt ein Blick in den gesetzlichen Rahmen, der für gewerbliche Objekte eigene Pflichten aufstellt.
Welche gesetzlichen Pflichten treffen Eigentümer gewerblicher Objekte?
Ein Blick in den gesetzlichen Rahmen zeigt, dass die Pflichten zwischen Eigentümer und Mieter keineswegs so eindeutig verteilt sind, wie beide Seiten oft annehmen. Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) ist die zentrale Grundlage: Es unterscheidet scharf zwischen Neubau, größerer Renovierung und Bestand und richtet seine Pflichten ausschließlich an den Eigentümer.
Welche Stellplätze fallen unter das GEIG?
Das GEIG erfasst Stellplätze nicht automatisch, nur weil sie zu einem Gewerbeobjekt gehören. Drei Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein: Stellplatz und Gebäude müssen denselben Eigentümer haben, die Stellplätze müssen überwiegend durch Gebäudenutzer verwendet werden, und es muss eine physische oder technische Verbindung zum Gebäude bestehen.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gelten unterschiedliche Schwellenwerte je nach baulichem Anlass. Stellplätze außerhalb des Gebäudes und Tiefgaragenstellplätze können in ihrer Einordnung voneinander abweichen, was für die Kostenplanung eines Umbaus erheblich sein kann.
Öffentlich-rechtliche Pflicht trifft keine zivilrechtliche Anspruchsgrundlage
Die GEIG-Pflichten richten sich an den Eigentümer gegenüber der Baubehörde. Ein Mieter kann daraus keinen unmittelbaren zivilrechtlichen Anspruch ableiten. Das Gewerbemietrecht kennt, anders als das Wohnraummietrecht nach § 554 BGB, kein gesetzliches Gestattungsrecht auf bauliche Veränderungen.
§ 3 GEIG definiert, unter welchen Bedingungen an das Gebäude angrenzende Stellplätze in den Anwendungsbereich des Gesetzes fallen. Ohne Eigentümeridentität und diese technische oder physische Verbindung greifen die GEIG-Pflichten für Neubau, Renovierung und Bestand nicht. § 3 GEIG – Anforderungen an angrenzende Stellplätze
Das BGB verpflichtet den Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Ob eine fehlende Ladeinfrastruktur diesen Standard unterschreitet, hängt allein davon ab, was vertraglich vereinbart wurde. Schweigt der Mietvertrag, ist ein Anspruch des Mieters auf Ladepunkte regelmäßig nicht begründet.
§ 7 GEIG begründet für neu zu errichtende Nichtwohngebäude mit mehr als sechs Stellplätzen die Pflicht, mindestens jeden dritten Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur auszurüsten und mindestens einen Ladepunkt zu errichten. Die Pflicht richtet sich an den Eigentümer und ist öffentlich-rechtlicher Natur. § 7 GEIG – Zu errichtende Nichtwohngebäude
Doch wie wirken sich diese gesetzlichen Vorgaben auf laufende Mietverhältnisse aus, wenn der Vertrag zur Ladeinfrastruktur schweigt?
Was gilt, wenn der Mietvertrag zur Ladeinfrastruktur schweigt?
Das Vertragsschweigen ist dabei mehr als eine bloße Lücke: Es erzeugt konkrete Risiken auf beiden Seiten, die im laufenden Betrieb wirksam werden.
Neubau versus Bestandsgebäude
Bei einem Neubau mit gesetzlicher Ausstattungspflicht nach § 7 GEIG muss der Eigentümer die Leitungsinfrastruktur errichten, unabhängig davon, ob der Mietvertrag dazu schweigt. Die Pflicht folgt aus dem öffentlichen Baurecht. Ob der Mieter die fertige Infrastruktur nutzen darf und wer die Betriebskosten trägt, ist damit aber nicht geregelt.
Bei einem Bestandsgebäude unterhalb der GEIG-Schwelle besteht zunächst keine gesetzliche Nachrüstpflicht. Hier entscheidet der Mietvertrag allein darüber, ob ein Anspruch auf Ladepunkte besteht.
Betriebskosten und Versicherung
Ob Netzanschlusskosten als Betriebskosten auf den gewerblichen Mieter umgelegt werden können, richtet sich allein nach der vertraglichen Nebenkostenvereinbarung; eine gesetzliche Auffangregel wie § 2 BetrKV gilt im Gewerbemietrecht nicht.
Laufende Stromkosten für Ladepunkte gehören nicht zu den klassischen Betriebskostenarten und werden ohne ausdrückliche Regelung regelmäßig dem Mieter nicht zugerechnet. Gleiches gilt für die Versicherung der Ladeeinrichtung.
Der Unterschied: Leitungsinfrastruktur und Ladeeinrichtung
Ein wesentlicher Unterschied wird in der Praxis oft übersehen: Leitungsinfrastruktur (Leerrohre, Kabel, Unterverteilung) ist eine bauliche Eigenschaft des Gebäudes und damit Eigentümersache. Die Ladeeinrichtung selbst (Wallbox, Ladesäule) wird hingegen typischerweise vom Mieter oder einem externen Betreiber gestellt. Dieser Unterschied bestimmt, wer errichtet, wer haftet und wer am Vertragsende rückbaupflichtig ist.
Genau an diesen Schnittstellen entstehen die Streitpunkte, die Eigentümer und Mieter in eine Pattstellung treiben.
Welche Fehler und Risiken entstehen ohne klare Vertragsregelung?
Genau hier wird es kritisch: Die fehlenden Regelungen erzeugen Streit, der sich im laufenden Betrieb täglich vergrößert.
In der beschriebenen Ausgangssituation eskaliert die Pattstellung, weil Eigentümer und Mieter aneinander vorbeikommunizieren: Der Eigentümer verweist auf das Vertragsschweigen, der Mieter auf allgemeine Modernisierungserwartungen. Beide haben formal teilweise recht, und beide haben formal teilweise unrecht. Dieser Zustand hält an, solange keine klare Vertragsgrundlage besteht.
Diese Punkte fehlen in der Praxis am häufigsten: - Keine Kostentragungsklausel für Netzanschluss und laufenden Betrieb - Kein Rückbaureglement für Ladeeinrichtungen am Vertragsende - Keine Klärung von Nutzungsrechten Dritter (externe Betreiber) - Keine Absicherung bei Eigentümerwechsel während der Mietzeit - Unklare Haftungsabgrenzung bei Betriebsschäden oder Netzüberlastung
Das Risiko einer Mietminderung entsteht dort, wo der Eigentümer seine gesetzliche Ausstattungspflicht nach GEIG verletzt und der Mietvertrag zumindest implizit eine funktionsfähige Infrastruktur voraussetzt. Dieser Fall ist selten, aber er ist nicht ausgeschlossen.
Was auf den ersten Blick wie eine Meinungsverschiedenheit wirkt, ist ein rechtliches Mehrschichtenproblem: öffentlich-rechtliche Eigentümerpflicht, zivilrechtliche Vertragslücke und ungeklärte Betreiberfrage überlagern sich gleichzeitig.
Hinzu kommen zeitliche Druckpunkte, die eine spätere Einigung zusätzlich erschweren.
Welche zeitlichen Handlungspflichten und Nachweisanforderungen sind zu beachten?
Neben den inhaltlichen Fragen entscheidet oft auch der richtige Zeitpunkt darüber, wer handeln muss und mit welchen Folgen.
Das Schwellenkriterium der größeren Renovierung
Das GEIG knüpft Pflichten nicht nur an Neubauten, sondern auch an größere Renovierungen. Wird ein Nichtwohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen größer renoviert, entsteht die Pflicht zur Leitungsinfrastruktur und mindestens einem Ladepunkt. Baumaßnahmen, die diesen Schwellenwert überschreiten, lösen also eigene GEIG-Pflichten aus, auch wenn das Gebäude selbst ein Bestandsbau ist.
Wer Umbaumaßnahmen plant, sollte daher frühzeitig prüfen, ob die geplanten Arbeiten als größere Renovierung im Sinne des GEIG einzustufen sind. Spätere Nachrüstung wird erheblich teurer, wenn Leerrohre und Unterverteilung nicht im Rahmen der Renovierung verlegt wurden.
Eigentümer müssen die Erfüllung der GEIG-Anforderungen gegenüber den zuständigen Behörden dokumentieren können. Gleichzeitig legen Bund und Länder regelmäßig Förderprogramme für Ladeinfrastruktur auf. Förderbedingungen und Laufzeiten ändern sich; ob ein konkretes Programm zum Zeitpunkt der geplanten Umsetzung aktiv ist, muss individuell geprüft werden. Eine frühzeitige Vertragsgestaltung schafft die Voraussetzung, um Förderanträge rechtssicher stellen zu können.
Wer diese Druckpunkte kennt, kann gezielt vorgehen und die Verhandlungsposition mit dem Mieter rechtssicher absichern.
Wie sieht ein rechtssicherer Mietvertragsnachtrag für Ladeinfrastruktur aus?
Doch nicht jede Pattstellung muss eskalieren: Mit dem richtigen Vertragsrahmen lässt sich die Situation für beide Seiten rechtssicher auflösen.
In der beschriebenen Situation lässt sich die Pattstellung durch einen sorgfältig formulierten Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag aufheben. Ein solcher Nachtrag schafft eine gemeinsame Grundlage und verhindert, dass dieselbe Auseinandersetzung beim nächsten Mieter oder beim nächsten Umbau von vorn beginnt.
Pflichtbausteine eines Mietvertragsnachtrags
Gestattungsvertrag als eigenständige Option
Wenn ein externer Ladepunktbetreiber ins Spiel kommt, ist ein Gestattungsvertrag das passende Instrument. Er regelt Standortzugang, Nutzungsrechte und Laufzeit. Standardverträge von Ladesäulenanbietern enthalten häufig einseitige Klauseln zu Exklusivität und Laufzeitbindung, die eine spätere Neuverhandlung erheblich erschweren. Wer diesen Vertrag unterzeichnet, ohne die Klauseln zu Rückbau und Haftung geprüft zu haben, gibt die freie Verfügung über einen Teil seiner Immobilie auf.
„Ob Nachtrag oder Gestattungsvertrag: Die Wahl des richtigen Vertragsinstruments entscheidet darüber, wer langfristig die Kontrolle über die Ladeinfrastruktur auf der Immobilie behält."
Eine anwaltliche Prüfung vor der Unterzeichnung ist keine Formalität, sondern die Grundbedingung dafür, dass Kostentragung, Haftung und Rückbau dauerhaft geregelt bleiben.
Mietvertrag prüfen lassen, bevor die Infrastruktur steht: Das Team von Meixelsberger Legal analysiert Ihre Ausgangssituation im Immobilienwirtschaftsrecht und gestaltet Nachtragsklauseln, die Eigentümer und Mieter dauerhaft absichern.
Was kostet eine fehlende Regelung langfristig?
Eigentümer, die den Mietvertrag zur Ladeinfrastruktur nicht anpassen, tragen das Risiko über die aktuelle Mietzeit hinaus: Fehlende Klauseln zu Rückbau und Haftung wirken bis zum Vertragsende und können beim Verkauf der Immobilie den Wert der Transaktion belasten (vgl. ergänzend Kaufpreiseinbehalt bei Gewerbeimmobilien-Mängeln).
Mieter, die ohne klare Vertragsgrundlage in Ladeeinrichtungen investieren, riskieren, die Anlage am Mietende auf eigene Kosten zurückbauen zu müssen und die Investition vollständig zu verlieren, wenn kein Eigentumsübergang geregelt ist.
Früh handeln sichert den Gestaltungsspielraum
Wer die Vertragsgestaltung in den Zeitraum vor der geplanten Investition legt, hat den größten Spielraum. Später, wenn Infrastruktur bereits errichtet ist und Betriebskosten laufen, verhandeln beide Seiten unter Zeitdruck.
Das GEIG schafft gesetzliche Mindeststandards, regelt aber die privatrechtliche Ebene zwischen Eigentümer und Mieter nicht. Diese Lücke schließt nur der Vertrag. Wer frühzeitig handelt, schützt seine Position auf beiden Seiten des Mietverhältnisses und vermeidet, dass aus einem gestaltbaren Problem ein dauerhafter Streitfall wird.
Sprechen Sie mit dem Team von Meixelsberger Legal: Wir prüfen Ihren vorliegenden Vertragsentwurf oder gestalten einen Nachtrag, der Ihre Interessen als Eigentümer oder Mieter im Immobilienwirtschaftsrecht dauerhaft schützt.
Rechtsquellen zur Einordnung
Milan Meixelsberger
Milan Meixelsberger berät Akteure der Immobilienwirtschaft in Berlin. Im Fokus stehen wirtschaftlich belastbare Lösungen für Immobilienrecht, Bau- und Architektenrecht sowie strategische Vertrags- und Konfliktfragen.
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